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西安市人大常委会法工委公开征求关于《西安市物业管理条例(修订草案修改稿征求意见稿)》的意见建议
发布者:西安人大    发布时间:2016-09-02 17:02:33    来源:西安人大

市十五届人大常委会第三十二次会议对《西安市物业管理条例(修订草案)》进行了审议。会后,法工委通过实地调研,召开物业企业、业主参加的座谈会,召开立法专家论证会,书面委托征求意见,网站报刊征集意见等方式,分别征求了市中级人民法院、市人民检察院、市仲裁委、各区县人大常委会、各开发区管委会、各民主党派、工商联、工会、共青团、妇联、相关律师事务所、人大代表、政协委员、法制委委员、法工委委员、相关专家学者和社会公众对修订草案的修改意见。

根据常委会委员审议意见、城建环资委审议意见和征集到的意见,法工委会同相关单位对修订草案进行了集中修改,形成了《西安市物业管理条例(修订草案修改稿征求意见稿)》。

现广泛征求社会各界人士的意见、建议。请大家积极参与,于2016年9月30日前采用电话、传真或电子邮件等方式,将意见和建议反馈市人大常委会法工委法规处。

 

联 系 人:程  娜

联系电话:86782048  

传    真:86782048

电子邮箱:fgc029@163.com

              市人大常委会法工委

2016年9月2日

注:条文中划方框的为删除的内容,黑体字为增加的内容

 

西安市物业管理条例

(修订草案修改稿征求意见稿)

 

目  录

第一章  总则

第二章  前期物业管理

第三章  业主大会、业主委员会和物业管理委员会

第一节  业主大会

第二节  业主委员会

第三节  物业管理委员会

第四节  其他规定

第四章  物业服务与管理

第五章  物业的使用与维护

第六章  物业保修金与住宅专项维修资金的管理与使用

第七章  监督管理检查

第八章  法律责任

第九章  附则

 

第一章  总  则

第一条【立法目的】 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》及有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条【适用范围】 本市行政区域内的物业管理及其监督管理活动,适用本条例。

第三条【物业管理概念】本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业或者自行,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,物业管理区域内的房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关环境卫生和相关秩序的活动。

第四条【管理体制】市房屋行政管理部门是本市物业管理的行政主管部门,对本市物业管理活动实施统一监督管理。

区、县物业管理行政主管部门具体负责辖区物业管理活动的监督管理。

开发区管理委员会按照依据本条例规定负责本开发区范围辖区内物业管理活动的监督管理。

发展和改革、建设、规划、城市管理、工商、价格、公安、质监、市政公用、水务、环境保护、城改、民政、人防等相关行政管理部门应当按照各自职责范围内,做好物业管理活动的相关监督管理工作。

街道办事处、镇人民政府在区、县物业行政主管部门的指导下,按照依据本条例的规定职责,负责辖区物业管理活动的指导、协助和监督工作。

第五条【居民委员会义务】居民委员会应当协助街道办事处、镇人民政府和开发区管理委员会开展社区管理、社区服务中与物业管理工作。

第六条【行业自律组织】物业管理行业协会应当加强行业自律管理,规范服务行为,是物业服务行业自律组织,负责制定并监督实施物业服务规范,促进物业服务行业科学、规范、和谐发展。

第七条【第三方评估与新技术推广】鼓励业主大会或者委托的业主委员会、建设单位、物业服务企业引入委托物业服务第三方顾问与评估机制机构,开展物业管理区域划分、业主自治活动、物业项目交接和查验、物业服务招投标、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。

鼓励物业服务企业采用新技术、新方法,依靠科技进步提高管理和服务水平。

物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务,出具的评估报告应当真实、客观、全面。

 

第二章  前期物业管理

第八条【前期物业管理概念及管理责任】本条例所称前期物业管理,是指业主或者业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。

建设单位负责选聘物业服务企业实行前期物业管理,签订前期物业服务合同,监督物业服务企业履行前期物业服务合同。

第九条【物业管理区域划分】新建建设项目拟实行物业管理的,建设单位应当在申请办理建设工程规划许可证的同时,持建设项目规划设计方案向物业所在地区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会提出划分物业管理区域的申请。

规划行政主管部门在审查批准建设项目规划设计方案时,应当考虑实施物业管理的需要,并征求区、县物业行政主管部门或者开发区管理委员会关于物业管理区域划分的意见,区、县物业行政主管部门或者开发区管理委员会应当在五个工作日内回复。

区、县物业行政主管部门或者开发区管理委员会应当自受理之日起三十日内,进行划分,并书面告知建设单位。根据建设项目规划设计方案,向建设单位出具物业管理区域划分决定。区、县物业管理行政主管部门划分物业管理区域前应当征求物业所在地街道办事处或者镇人民政府的意见

第十一条【划分物业管理区域的要求】 划分物业管理区域应当考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,根据相对独立、便于管理的原则,按照下列情况进行具体划分:

(一)以物业项目建设用地规划许可证确定的红线图范围划定;

(二)物业主要配套设施设备和相关场地共用的,应当划分为一个物业管理区域,但其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的,可以划分为不同的物业管理区域;

(三)已经实施物业管理的区域,其主要配套设施设备和相关场地共用的,应当划分为一个物业管理区域;其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的,经业主大会同意后可以划分为不同的物业管理区域;

(四)不同物业管理区域地理上自然相连的,业主未入住前,经各自建设单位同意,并已向物业买受人明示,或者业主入住后,经各自的业主大会同意后,可以合并为一个物业管理区域。

对物业管理区域划分有争议的,由区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会确定。

第十条【物业管理区域调整】 物业管理区域划分后不得擅自变更。

物业管理区域确需变更的,物业管理区域需要分立或者合并的,应当形成调整方案,并向区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会提出申请。

调整方案应当对调整后物业管理区域的道路、绿地、共有部位和共用设施设备的使用、维护等作出规定,并经物业管理区域专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。

第十一条【物业管理区域划分要求及争议处理】 影响消防、避险、燃气、电梯以及其他具有共用功能的设施设备使用的,不得划分为独立的物业管理区域。

对物业管理区域划分有争议的,由区、县物业管理行政主管部门会同物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府,或者开发区管理委员会确定。

第十二条【物业买卖合同附件】 物业管理区域划分后,建设单位在销售房屋时,应当将下列材料写入物业销售方案,并向买受人明示:

(一)前期物业管理招投标备案表;物业管理区域平面图、地理位置及建筑物总面积的范围;

(二)共有部位的名称、位置和面积;

(三) 物业管理区域内专有部分的数量、面积和用途,以及除专有部分外共有部分的情况;共用设施设备名称、用途权属;

(四)公共场所、公共绿化的位置和面积;

(五)地下室、设备层天台的面积和权属;

(六)物业管理用房的面积和位置;

(七)其他需要明示的场所和设施设备与买受人相关的材料。

第十三条【临时管理规约】建设单位在销售物业前应当制定临时管理规约。临时管理规约应当包括下列内容:

(一)业主物业的使用、维修、养护和管理维护共有部分的规则;

(二)业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项;

(三)业主合理使用物业专有部分的权利和义务;

(四)维护物业管理区域公共秩序的权利和义务;

(五)物业屋面、外墙、门窗及户外设施保洁和装修规则交纳物业服务费用的义务;

(六)业主分担物业管理区域各类费用的方式;

(七)违反临时管理规约应当承担的责任。

建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。

临时管理规约至业主大会通过的管理规约生效时终止。

第十四条【住宅前期物业服务企业选聘】现售商品房出售之日三十日前,预售商品房取得《商品房预售许可证》前,住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式完成物业服务企业选聘;投标人少于三个或者住宅规模不超过三万平方米的,经区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

建设单位应当自选定物业服务企业之日起三十日内与物业服务企业签订前期物业服务合同。

第十五条【前期物业服务合同和临时管理规约备案】前期物业服务企业招投标结束合同签订之日起十五日内,建设单位应当将前期物业服务合同和临时管理规约向市物业管理行政主管部门备案,市物业行政主管部门应当自备案之日起十五日内将备案情况告知物业所在地区、县物业行政主管部门或者开发区管理委员会;长安区、临潼区、阎良区、高陵区及市辖县范围内的项目,应当向物业所在地区、县物业管理行政主管部门备案。建设单位应当将备案的前期物业服务合同和临时管理规约向物业买受人公示、说明。

建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容。物业买受人在与建设单位签订买卖合同时,应当书面承诺遵守临时管理规约。

第十七条【前期物业服务合同】 前期物业服务合同可以约定期限;期限未满,但业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

第十六条【前期物业管理承接查验时间】 新建住宅建设单位应当在物业交付使用十五日前,建设单位应当与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作签订承接查验协议。与竣工验收资料不符的,由建设单位负责处理。物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议,与前期物业服务合同具有同等法律效力。

鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动,向建设单位提供有关物业管理的建议,为实施物业承接查验创造有利条件。

第十七条【前期物业管理承接查验资料移交】建设单位应当在现场查验二十日前向物业服务企业移交物业时,应当办理书面移交手续,并同时移交下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图、园林绿化竣工验收手续、消防验收合格证等竣工验收资料;

(二)共用设施设备清单;

(三)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(五)业主名册;

(六)供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件;

(七)进行物业管理承接查验所必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

物业服务企业应当将接受的资料备存业主委员会。

第十八条【前期物业管理承接查验要求】 物业服务企业承接物业时,应当对共用部位、共用设施设备进行查验,签订承接查验确认书。与竣工验收资料不符的,由建设单位负责处理。

承接查验过程中,因建设单位逾期不提供相关合格证明材料、物业项目存在严重安全隐患和重大工程缺陷等影响物业正常使用的,物业服务企业有权拒绝承接该项目。

承接查验后,建设单位应当与物业服务企业确认现场查验结果,签订物业承接查验协议,对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。

物业承接查验的费用,由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或约定不明的,由建设单位承担。

第十九条【前期物业管理承接查验备案】物业服务企业应当自物业交接后三十日内,持物业承接查验相关资料向物业所在地区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会备案。

物业交接后,发现存在隐蔽工程质量问题,影响房屋结构安全和正常使用的,经有关部门鉴定,建设单位应当负责修复;给业主造成经济损失的,建设单位应当依法承担赔偿责任。

第二十条【物业管理用房】新建物业应当在物业管理区域内配置物业管理用房。物业管理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付,其面积、位置应当符合《建设工程规划许可证》及《居住区公建配套设施建设合同》要求,并在建设工程规划设计方案中载明。建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房:

(一)物业建筑面积三十万平方米以下的,按物业建筑面积的千分之三提供,但最低不得少于一百平方米;

(二)物业建筑面积超过三十万平方米的,除按照三十万平方米的千分之三提供外,超过部分按千分之一的标准提供;

(三)物业管理用房应当按照办公用房标准设计,具备水、电等基本使用功能,且位于地面以上的建筑面积不低于物业管理用房建筑面积的百分之五十。

业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂,建筑面积不少于三十平方米,前期物业服务企业应在首届业主委员会依法备案后十五日内,向业主委员会移交办公用房。

规划行政主管部门在规划许可、验收过程中,应当将物业管理用房建筑面积、位置等作为规划设计指标进行审查。

建设单位在申请办理不动产权属初始登记时,应当注明物业管理用房。登记机构在办理不动产权属初始登记时,应当对物业管理用房进行核查。

物业管理用房属全体业主共有,并依法办理产权登记。无偿提供给物业服务企业使用。建设单位、物业服务企业不得改变其用途。业主委员会任何单位和个人不得将物业管理用房转让出租或者改作他用。

第二十一条【前期物业服务企业更换】前期物业管理期间,有下列情况之一的,建设单位应当依法重新选聘物业服务企业,并监督物业服务企业之间依法交接:

(一)前期物业服务合同期满,业主大会尚未成立,物业服务企业不愿再续签合同的;

(二)物业服务企业擅自撤离的;

(三)物业服务企业被吊销营业执照或者资质证书的;

(四)法律法规规定的其他情形。

第二十二条【前期物业服务企业退出】前期物业管理期间,建设单位已经注销或者无法履行相关义务,但住宅小区尚未成立业主大会的,物业服务企业应当于退出物业管理区域六个月前书面告知业主及物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会。

街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当在物业服务企业退出前,组织业主成立业主大会。

第二十四条【前期物业服务终止后资料移交】 前期物业服务合同终止或者解除后十五日内,物业服务企业应当向业主委员会移交物业管理用房,并按照本条例第二十条的规定移交相关资料。

第二十三条【前期物业管理服务费】物业交付使用前的物业服务费由建设单位承担,交付使用后的物业服务费由业主承担。建设单位出售物业时,不得向物业买受人承诺减免物业服务费。相关收费事项由价格主管部门管理。

 

第三章  业主大会、业主委员会和物业管理委员会

第一节  业主大会

第二十四条【业主自治】物业管理区域内的业主可以成立业主大会,选举业主委员会,进行业主自治。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主较少的,经全体业主一致同意决定不成立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

第二十五条【召开首次业主大会会议条件】物业管理区域符合下列情形条件之一的,可以成立召开首次业主大会会议

(一)物业出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之五十以上的;

(二)首套物业出售并交付使用满两年的,且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之二十以上的。

物业管理区域符合前款条件的,建设单位应当在十五日内书面告知物业所在地区、县物业行政主管部门和街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会,并报送筹备首次业主大会会议所需资料。建设单位未及时履行告知义务和报送资料的,已售物业业主人数百分之十以上联名可以书面告知镇人民政府、街道办事处或者开发区管理委员会

街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当自收到书面告知之日起三十日内,组织成立业主大会筹备组。

第二十六条【筹备首次业主大会会议所需资料移交】建设单位应当依照本条例第二十五条规定提供筹备工作报送所需的下列资料,物业服务企业应当予以配合

(一)业主名册;

(二)物业管理区域划分证明;

(三)房屋及建筑面积清册;

(四)建筑规划总平面图;

(五)附属共用设施设备交付使用备案证明;

(六)物业服务用房配置资料;

(七)成立业主大会必需的其他资料。

第二十七条【组建业主大会筹备组】业主大会筹备组由街道办事处或者镇人民政府、开发区管理委员会或者其委托的工作人员一名,居民委员会工作人员一名,建设单位代表一名,业主代表若干四至六名组成。街道办事处或者镇人民政府、开发区管理委员会应当书面通知建设单位参加筹备工作,建设单位不参加的,视为弃权。

筹备组组长由街道办事处或者镇人民政府、开发区管理委会或者其委托的居民委员会工作人员担任。

业主代表由街道办事处或者镇人民政府、开发区管理委会或者其委托的、居民委员会应当制定业主代表推选办法,并组织业主推选业主代表产生,人数不得低于筹备组总人数的三分之二

筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内显著位置,公时间不少于七日。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委会协调解决。

筹备组正式开展筹备工作前,区、县物业管理行政主管部门、开发区管理委会应当对筹备组成员进行物业管理相关知识培训。

第二十八条【筹备组成员条件】筹备组成员应当符合下列条件:具有完全民事行为能力,本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域物业服务企业任职。

(一)具有完全民事行为能力;

(二)本人及其、配偶、子女或其他近亲属未在向本物业管理区域提供物业服务的企业工作

(三)无索取、非法收受建设单位、物业服务企业财物的行为;

(四)无泄露或者非法使用业主资料的行为

除前款规定条件外,筹备组成员中的业主代表还应当遵守临时管理规约,及时交纳物业服务费用,不得有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业用途等不当使用的行为;本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域建设单位任职。

第三十一条【筹备组职责】 业主大会筹备组履行下列职责:

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

(二)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案;

(三)确认业主身份、业主专有部分面积,核定业主人数、物业总建筑面积;

(四)拟定业主委员会委员选举办法;

(五)提出业主委员会委员候选人名单;

(六)首次业主大会会议的其他准备工作。

筹备组应当在首次业主大会会议召开的十五日前,将前款第一项至第五项内容在物业管理区域内公示。业主对公示内容有异议的,筹备组应当记录并作出答复。

第二十九条【筹备组职责终止】业主大会筹备组应当自成立之日起六十日内,组织召开首次业主大会会议。

首次业主大会会议选举产生业主委员会之日起七日内,业主大会筹备组应当向业主委员会移交筹备期间的全部资料,筹备组职责自行终止。

第三十条【分期开发项目业主大会】划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目,先期开发部分符合本条例第二十条第一款规定条件的,可以召开首次业主大会会议,选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

第三十一条【业主大会会议召开形式】业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式召开,并应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主参加。

业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。

第三十二条【业主代表】采用集体讨论形式召开业主大会会议的,可以全体业主参加,也可以以幢、单元、楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议。

推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加业主大会会议三日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见;凡需业主投票表决的,表决票应经本人签字确认,业主代表在业主大会投票时如实反映。

业主代表出席业主大会会议不得委托他人。业主代表因故不能参加业主大会会议的,其所代表的业主应当另外推选一名业主代表参加。

第三十三条【书面征求意见形式】采用书面征求意见形式召开业主大会会议的,应当在物业所在地镇人民政府、街道办事处、开发区管理委员会或者其委托的居民委员会现场监督指导下进行。应当将征求意见书送交每一位业主,由业主实名签署意见;无法送达的,应当在物业管理区域内公告。需投票表决的,表决意见应由业主本人签名。

第三十四条【业主大会会议分类】业主大会会议分为定期会议和临时会议,由业主委员会按照业主大会议事规则组织召开。

召开业主大会会议,应当于会议召开十五日前将会议内容书面告知居民委员会。居民委员应当参与指导,对业主大会会议表决情况进行监督。

第三十六条【业主大会临时会议】 有下列情形之一的,业主委员会应当及时召集业主大会临时会议:

(一)有百分之二十以上业主书面提议的;

(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

(三)法律、法规和业主大会议事规则规定应当召开业主大会临时会议的其他事项。

应业主提议召集业主大会临时会议的,业主委员会应当核实提议人的业主身份。

第三十五条【特殊情况下业主大会的召集】业主委员会不按规定召集履行组织召开业主大会会议职责的,业主可以请求物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会责令其限期召集组织召开;逾期仍未召集的,由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会组织召集召开。

第三十六条【业主大会的权力】业主大会监督业主委员会工作,听取和审查业主委员会的工作报告、财务报告,并决定下列事项:

(一)制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则

(二)制定和修改管理规约;

(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(三)选聘和解聘物业服务企业;

(四)续筹和使用住宅专项维修资金;

(五)改建、重建建筑物及其附属设施;

(六)改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

(七)决定业主委员会工作经费的筹措方式;

(八)利用共用部位、共用设施设备进行经营及经营收益的分配;

(九)占用业主共有道路、场地设置车位、车库及收费;

(十)对物业管理区域内的相关财务收支情况进行审计;

(十一)根据管理规约的约定,对违反管理规约的业主进行告诫;

(十二)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第(四)项、第(五)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。

第三十八条【管理规约和业主大会议事规则】 管理规约或者业主大会议事规则,应当对业主参加自治活动的方式、违反共同约定的责任、自治活动争议处理办法等作出约定。

业主应当按照法律、法规、临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则等,实名参加业主自治活动,行使权利、履行义务。

第三十七条【业主大会会议表决】业主大会会议表决应当采用纸质方式实名投票。在确保业主意思表示真实、有效的前提下,业主大会会议表决可以采用手机信息、电子邮件等方式实名投票。

业主大会会议表决结果和决定应当以书面形式向全体业主公示

 

第二节  业主委员会

第三十八条【业主委员会人数和任期】业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会选举产生。业主委员会由五至十一人单数组成,任期三至五年,可以连选连任。业主委员会组成人员的具体人数和任期由业主大会议事规则规定。

业主委员会组成人员应当具备法律、法规规定的任职条件,并符合本条例第二十八条的规定。

第三十九条【业主委员会备案】业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列资料向物业所在地街道办事处、镇人民政府及区、县物业管理行政主管部门备案;开发区辖区范围内的向开发区管理委员会备案:

(一)业主委员会备案登记表;

(一)管理规约、业主大会议事规则;

(二)业主大会会议记录和会议决定;

(三)业主委员会成员的基本情况。

区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当自收到上述材料后五日内发出备案回执。经备案的业主委员会,其选举产生之日为成立日期。业主委员会持备案回执,向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章,并在物业管理区域内公告备案情况。

备案事项发生变更的,业主委员会应当自变更之日起十五日内书面报告备案单位,并在物业管理区域内显著位置公告。

第四十条【业主委员会印章管理】 业主委员会应当建立印章管理规定,业主大会印章、业主委员会印章应当指定专人保管。

使用业主大会印章,应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定;使用业主委员会印章,应当根据业主委员会会议的决定。

第四十一条【业主委员会职责】业主委员会履行下列职责:

(一)执行业主大会的决议、决定;

(二)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

(三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(五)监督管理业主共有收益;

(六)监督管理规约、物业管理制度的实施;

(七)审核需要业主分摊的费用;

(八)督促业主缴纳物业服务费及其他相关费用;

(九)组织续筹和监督使用住宅专项维修资金;

(十)调解物业使用纠纷;

(十一)受业主委托代表业主提起或者参与涉及业主共同利益的仲裁和诉讼;

(十二)业主大会赋予的其他职责。

第四十二条【业主委员会禁止行为】 业主委员会不得有下列行为:

(一)拒不执行业主大会决议、决定;

(二)转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;

(三)擅自使用业主大会或者业主委员会印章;

(四)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人;

(五)未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,与物业服务企业签订物业服务合同;

(六)擅自动用住宅专项维修资金、业主共有收益,侵占业主共有财产;

(七)违反法律、法规规定或者超越业主大会赋予的职权,侵害业主合法权益的其他行为。

第四十四条【业主委员会会议召集】 业主委员会会议由主任召集。主任因故不能履行职责时,由其委托的副主任召集。主任因丧失业主委员会委员资格不能履行职责时,由排序在先的副主任召集。

第四十三条【业主委员会会议】 业主委员会会议应当有过半数有表决权的组成人员出席,作出的决定须经有表决权的半数以上组成人员签名同意。

业主委员会会议应当作书面记录并存档。业主委员会会议作出的决定,应当经出席会议的组成人员签字后加盖业主委员会印章,并自作出决定之日起三日内在物业管理区域内公告。

有三分之一以上委员提议召开业主委员会会议时,应当召开业主委员会会议。主任、副主任无正当理由不依法召集业主委员会会议的,由物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会指定其他委员召集业主委员会会议。

业主委员会组成人员不得委托其他人出席业主委员会会议。

第四十四条【业主委员会信息公开义务】业主委员会应当向业主公下列情况和资料:

(一)管理规约、业主大会议事规则;

(二)业主大会和业主委员会的决议、决定;

(三)物业服务合同;

(四)住宅专项维修资金的筹集、使用情况明细

(五)物业共有部分的使用和经营收益收支情况;

(六)占用业主共有道路或者其他、场地设置用于停放汽车车位、车库处分使用和经营收益收支情况;

(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况明细

(八)其他应当向业主公开的情况和资料。

前款第(一)项至第(四)项资料应当随时接受业主查询,第(五)项至第(七)项至少每半年在物业管理区域内显著位置公布一次。业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当予以答复。

第四十六条【业委会成员资格自行终止条件】 业主委员会组成人员有下列情形之一的,其业主委员会组成人员自行终止:

(一)本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域的物业服务企业任职的;

(二)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

(三)因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的;

(四)被判处刑罚的。

第四十七条【终止业委会成员资格条件】 业主委员会组成人员有下列情形之一的,由业主大会会议终止其业主委员会组成人员资格:

(一)不履行职责或者无故三次缺席业主委员会会议的;

(二)不履行业主义务,不遵守管理规约,情节严重且拒不改正的;

(三)牟取可能妨碍公正履行职务的财物或者其他利益的;

(四)向业主大会或者业主委员会提出辞呈的;

(五)其他原因不宜担任业主委员会组成人员的。

第四十八条【业委会成员资格终止后的补任】 业主委员会主任资格终止的,由业主委员会组成人员推选一位副主任任主任;副主任空缺或者资格终止的,由业主委员会组成人员从委员中推选副主任;委员空缺或者资格终止的,由候补委员按照得票多少依次递补。

业主委员会应当及时在物业管理区域内公告组成人员的变更情况。

第四十五条【业主委员会换届】 业主委员会应当在其任期届满前六个月提出换届筹备组人选名单,并在物业管理区域内公示。业主在十五日内未提出异议的,换届筹备组按照公示人员名单成立;半数以上的业主提出异议的,由业主委员会重新提出人选名单。

业主委员会换届筹备组在征求业主意见的基础上提出新一届业主委员会候选人名单,差额比例不低于百分之二十,并在物业管理区域内公示。换届筹备组人员不得作为新一届业主委员会委员人选。

业主委员会换届筹备组应当在业主委员会任期届满前,组织召开业主大会会议,选举产生新一届业主委员会。

业主委员会任期届满三个月前,应当书面报告所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会,并依法开展换届选举工作。

业主委员会任期届满未完成换届选举的,物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当组织或者监督业主委员会组织换届选举。

第四十六条【业委会资料移交】业主委员会应当自届满之日起十日内,在街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会监督指导下,将保管的档案资料、印章及其他属于全体业主共有的财物移交新一届业主委员会;未完成换届选举的,移交给物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会代管街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会在新一届业主委员会选举产生并办理换届备案手续后十日内,将其保管的档案资料、印章及财物移交新一届业主委员会。

业主委员会委员组成人员资格在任期内提前终止的,应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列档案资料、印章及财物。业主委员会组成人员决定集体辞职的,应当将其保管的前款所列档案资料、印章及财物移交给物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会代管。

按时向业主委员会移交本条第一款、第二款所述物品档案资料、印章及财物的,业主委员会可以请求街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当责令限期移交;拒不移交的,公安机关应当给予协助移交

 

第三节  物业管理委员会

第四十七条【物业管理委员会成立条件】住宅小区有下列情形之一的,经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意,可以成立物业管理委员会作为临时机构,代行业主大会或者业主委员会职责:

(一)不具备成立业主大会条件的;

(二)具备成立业主大会条件但未成立,经物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会反复指导两次后仍不能成立的;

(三)业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作,需要调整或者重新选举业主委员会,经物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会反复指导两次后仍不能选举产生新一届业主委员会的。

第四十八条【物业管理委员会组成】物业管理委员会由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会组织成立,由业主成员以及街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会、公安派出所、居民委员会、建设单位派员组成。

物业管理委员会人数应当为到十人的单数,其中业主成员不少于百分之十,由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会在业主中推荐产生。物业管理委员会的业主成员资格应当符合本条例第三十第二款的规定。

物业管理委员会成员应当在物业管理区域内显著位置公示。业主对物业管理委员会成员有异议的,由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会协调解决。

第四十九条【物业管理委员会成立告知和监督】 物业管理委员会成立之日起十日内,街道办事处、镇人民政府应当将成立情况书面告知物业所在地区、县物业管理行政主管部门;物业管理委员会由开发区管理委员会组织成立的,应当将成立情况书面告知市物业管理行政主管部门。

市、区、县物业管理行政主管部门应当加强对物业管理委员会的指导和监督。

第五十条【物业管理委员会履职】物业管理委员会应当依法履行职责,就物业共同管理事项征求全体业主意见,形成业主共同决定。

物业管理委员会代行业主大会职责的,作出决定前,应当征求全体业主意见;作出决定后,应当在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不少于三十日。

物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会职责期间,街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会对能够成立业主大会的,应当指导筹备工作,成立业主大会;能够选举产生业主委员会的,应当指导选举产生业主委员会。

经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主反对,或者业主委员会选举产生后,物业管理委员会应当自业主委员会成立之日起终止行使停止履行职责,并在七日内与业主委员会办理相关资料及财物移交手续后解散。

 

第四节  其他规定

第五十一条【筹备首次业主大会费用】 召开首次业主大会会议所必需的宣传、资料、文印等筹备经费,根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定,由建设单位承担。建设单位应当在业主大会筹备组成立之前,将首次业主大会会议筹备经费交至街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会设立的专用账户,供业主大会筹备组使用。

首次业主大会会议召开后,业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置向全体业主公布,接受全体业主监督。

第五十二条【业主大会和业主委员会工作经费】 业主大会、业主委员会工作经费开支范围、标准和业主委员会委员的工作津贴,由业主大会决定。

前款费用由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊,也可以经业主大会同意从物业共有部分经营收益中列支。

第五十三条【财务管理制度建立】  业主大会应当建立规范的财务管理制度,住宅专项维修资金、共用部位和共用设施设备经营收益、业主大会和业主委员会工作经费应当按照财务要求建账、入账并定期在物业管理区域内显著位置公示。业主委员会应当妥善保管财务原始凭证及相关会计资料。

第五十四条【财务审计】 经百分之二十以上业主提议,业主大会应当决定是否委托有资质的中介机构对住宅专项维修资金使用、公共收益的使用、业主委员会工作经费支出等相关财务收支情况进行审计,并将审计报告通报全体业主。业主委员会或者物业服务企业不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。

对任期和离任的业主委员会委员是否进行经济责任审计,应当在管理规约和业主大会议事规则中约定。

第五十五条【业主大会、业主委员会与居民委员会关系】业主大会、业主委员会应当配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其监督指导。业主大会、业主委员会作出的决定应当及时告知居民委员会。

第五十六条【违法决定的撤销】业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的,可以向街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会书面提出撤销申请;业主认为物业管理委员会作出的决定违反法律、法规规定的,可以向市、区、县物业管理行政主管部门书面提出撤销申请。

受理申请的单位应当在十五个工作日内将审查结果书面告知申请人;业主大会、业主委员会、物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的,应当责令其限期改正,逾期不改的,应当撤销其决定并通告全体业主。

 

第四章  物业服务与管理

第五十七条【物业服务企业管理】 物业服务企业应当具有独立法人资格和相应的资质证书。从事物业管理服务的企业,应当依法取得物业服务企业资质证书,并在资质证书许可范围内承接物业管理服务,不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书。

外埠物业服务企业进入本市从事物业管理服务的,应当到市物业管理行政主管部门备案。

物业管理行政主管部门每年应当对物业服务企业的资质等进行核对。

第五十八条【物业服务合同备案】业主委员会应当与选聘的物业服务企业应当签订物业服务合同。物业服务企业应当自合同签订之日起十五日内,将物业服务合同报物业所在地区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会备案。

物业服务企业应当定期听取业主和物业使用人的意见和建议,配合居民委员会做好社区管理相关工作。

第五十九条【物业服务企业承接验收】 受委托服务的物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业交接验收手续。

交接各方应当对物业管理区域内共用设施设备的使用维护现状给予确认,并报物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会备案。物业服务企业与业主委员会可以聘请第三方顾问或评估机构协助现场查验。

因维护保养不当等原因导致消防、电梯等共有设施设备无法正常使用的,原物业服务企业应当修复或者承担相应责任。

第六十条【物业服务合同内容】 物业服务合同应当包括下列内容:

(一)物业的基本情况;

(二)委托方和受托方的权利义务;

(三)物业管理服务事项和服务标准要求;

(四)物业管理服务费的标准和收取办法;

(五)物业的维修和养护要求;

(六)公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务;

(七)合同的期限、变更和解除;

(八)合同终止时物业资料、财物的移交方式;

(九)违约责任及解决纠纷的途径;

(十)住宅专项维修资金的管理使用;

(十一)物业管理服务用房;

(十二)双方当事人约定的其他事项。

第六十一条【物业服务企业的义务】  物业服务企业应当履行物业服务合同,并遵守下列规定:

(一)按照物业服务的规范和标准提供服务;

(二)及时向业主告知安全合理使用物业的注意事项;

(三)定期听取业主的意见和建议,改进和完善服务;

(四)协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作;

(五)接受居民委员会监督指导,配合做好社区管理相关工作。

物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费用、不配合管理等为由减少服务内容或者降低服务质量,不得采取中断供水、供电、供气、供热等方式限制或者变相限制专业服务。

第六十二条【专业设施设备维修养护】物业服务企业可以根据物业服务合同约定,聘请专业机构承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务,但不得将该物业管理区域全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人。

电梯、锅炉、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备,应当委托具有相应资质的专业机构进行维修和养护。

第六十三条【物业服务费形式】 物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式,具体收费方式由物业服务合同约定。

实行酬金制收费方式的,物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账,并接受业主委员会核查。

实行包干制收费方式的,物业服务收费根据不同物业的性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。政府指导价的适用范围和收费标准由价格主管部门制定。市场调节价的物业服务收费标准应当在成本核算、公开公示、与业主充分协商的基础上,由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

第六十四条【物业服务费的交纳】业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定;物业使用人未按约定交纳物业服务费用的,业主负连带交纳责任。

业主未按照约定交纳物业服务费用的,物业服务企业、业主委员会应当可以通过上门催交、在物业管理区域显著位置公示等形式督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的,按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。物业所有权发生转移时,业主应当与物业服务企业结清物业服务相关费用。

物业服务合同未约定或者未经业主同意,物业服务企业自行提供的服务,不得向业主收取费用。物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同以外的专项服务的,其收费标准可以由双方另行约定。

第六十三条【物业服务企业应急预案】 物业服务企业应当制定物业管理区域内突发事件应急预案,定期组织应急预案演练,协助有关部门做好物业管理区域的安全防范工作。

发生安全事故或者突发事件时,物业服务企业应当及时采取应急措施,并向有关部门报告,协助做好救助工作。

第六十五条【物业服务企业安全防范】 物业服务企业应当登记进出物业管理区域的外来人员和车辆,并定时对物业管理区域进行巡逻。

物业管理区域内安装监控安防设施设备的,物业服务企业应当定期维护,确保正常运行。

第六十六条【重大事项报告】本市实行物业服务重大事件报告制度,物业管理区域内发生下列情况之一的,物业服务企业应当向区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会及相关部门报告:

(一)发生火灾、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全;

(二)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患,且在八小时以内难以排除,严重危及业主、物业使用人及建筑物安全;

(三)发生群体性突发事件,影响社会和谐稳定;

(四)物业管理区域内发生重大伤亡事件;

(五)其他影响业主、物业使用人正常生活的事件。

第六十七条【专业经营设施设备管理】 新建住宅物业管理区域内的专业经营设施设备由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工并承担相关的配套建设。供水、供电、供气、供热等计量装置应当按照专有部分一户一表、共有部分独立计量表配置。供水、供电、供气、供热等终端用户的分户计量表,或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线,应当按照国家技术标准和专业技术规范统一设计,由相关专业经营单位依法组织具有相应资质的单位安装施工,所需费用依照有关工程计价规定确定,由建设单位承担。

通讯、消防、电梯、安全防范、环卫、邮政等附属设施设备的配置,应当符合相关技术标准和规范。

专业经营单位委托物业服务企业负责专业经营设施设备日常维修、养护的,应当与物业服务企业签订委托协议,明确维修、养护的主要事项以及费用支付的标准和方式,并对其维修、养护工作进行监督。

第六十六条【专业经营设施设备移交】 新建住宅竣工验收后,建设单位应当将物业管理区域内专业经营设施设备及相关管线的所有权移交给组织安装施工的专业经营单位,专业经营单位应当接收并承担维修、养护、更新和管理的责任。

专业经营单位将依法承担的物业管理区域内相关管线和专业经营设施设备的维护保养等事宜委托给物业服务企业的,物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。

专业经营设施设备包括变(配)电、二次供水、燃气调压、热交换站等设施设备及相关管线。

第六十八条【专业经营设施设备移交】本条例实施前,住宅物业管理区域内已建成的供水、供电、供气、供热等终端用户分户计量表,或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线的所有权,由业主大会决定是否无偿移交给专业经营单位负责管理。决定无偿移交的,物业管理区域所在地区、县建设行政主管部门或者开发区管理委员会建设单位应当组织有关专业经营单位按照国家技术标准和专业技术规范进行验收。

验收合格的,专业经营单位应当接收并负责维修、养护、更新和管理;验收不合格的,由专业经营单位按照相关标准和规范提出整改方案,经整改合格后移交。住宅物业尚在工程质量保修期内的整改费用由建设单位承担,超出保修期的由全体业主共同承担。

第六十九条【专业经营单位收费管理】专业经营单位应当向最终用户服务并收取费用,对公共能耗应当独立安装计量装置,计量收费。

专业经营单位可以委托物业服务企业代收相关费用,并支付一定的代收服务费。代收服务费标准由双方协商确定。专业经营单位、受委托的物业服务企业不得向业主转嫁代收服务费。

专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第七十条【物业服务合同期满物业企业的续聘和退出】 物业服务合同期限届满三个月前,业主委员会应当组织召开业主大会,决定续聘或者选聘新的物业服务企业。业主大会决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满七日前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的,原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内撤出物业管理区域,并配合新选聘的物业服务企业办理交接手续物业服务合同终止后,物业服务企业应当自合同解除之日起十五日内退出物业管理区域,不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。

物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在合同期限届满三个月前在物业管理区域内公示,并书面告知业主委员会和物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会。

物业服务合同期限届满,业主大会没有作出选聘或者续聘决定,也没有要求物业企业退出物业管理区域,原物业服务企业按照原合同继续提供服务的,原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间,合同当事人一方提出终止合同的,应当提前三个月告知对方当事人。

第七十一条【物业服务企业退出交接】物业服务企业退出物业管理区域的,应当撤出管理区域内的物业服务人员,并向业主委员会履行下列交接义务:

(一)移交本条例第条第一款规定的相关资料;

(二)移交服务档案资料,实行酬金制的,还应当移交物业服务期间的财会资料;

(三)物业管理用房;

(四)清退预收、代收的有关费用及利用共用部位、共用设施设备经营所得

(五)法律、法规规定的其他事项。

物业服务企业不得损坏、隐匿、销毁物业资料和财物。

因维护保养不当等原因导致电梯、锅炉、消防、监控安防共有共用设施设备无法正常使用的,物业服务企业应当修复或者承担相应责任。

第七十二条【旧住宅小区的改造和管理】 配套设施不齐全的旧住宅小区,市、区、县人民政府或者开发区管理委员会应当结合城市环境综合整治工作,制定年度改造计划,安排专项资金,逐步改造提升。专业经营单位应当配合市、区、县人民政府采取相应措施逐步改造,实现供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备的分户计量、分户控制。业主、物业服务企业应当为改造工作提供便利。

未推行物业管理的旧住宅小区,街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当负责建立小区内环境卫生、秩序维护、房屋维修等长效管理机制,组织召开业主大会,确定小区管理模式。

未列入改造计划的旧住宅小区,街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当组织实施环境卫生、秩序维护等基本物业服务。

旧住宅小区的范围由市人民政府划定。

第七十一条【无物业管理住宅小区管理】 未推行物业管理的住宅小区,以及物业服务企业擅自撤离尚未重新选聘物业服务企业的住宅小区,由所在地居民委员会或者社区服务站组织实施物业管理,提供环境卫生、公共秩序、公共设施设备维护等基础服务,所发生的费用由业主共同承担。

第七十三条【纠纷处理】业主、业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间在物业管理服务活动中发生争议的,可以要求物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会调解,也可以依法申请仲裁或者提起民事诉讼。

第七十三条【业主违约责任】 物业服务企业对业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业管理服务的行为,有权要求业主停止侵害、排除妨害、恢复原状。

第七十四条【物业服务信息公示】物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示并及时更新:

(一)物业服务企业的资质证书,物业企业法定代表人、项目经理的基本情况、联系方式,客服、工程维修电话;

(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

(三)电梯、锅炉、消防、监控安防专项共用设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;

(四)受委托代收代缴事项;

(五)水、电、热等公共能耗总量、明细及费用分摊方式;

(六)共用部位和共用设施设备经营所得收益明细情况

(七)法律、法规规定及物业服务合同约定应当公示的其他信息。

第七十五条【物业服务企业考核和信用评价】市物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业考核体系和信用评价体系,对物业服务企业及其法定代表人、项目负责人实行动态管理,定期对物业服务项目开展专项检查,向社会公布信用信息评价结果。

区、县物业管理行政主管部门和开发区管理委员会具体负责物业服务企业及其法定代表人、项目负责人及从业人员信用信息征集、考核、评价、汇总和核查工作。

街道办事处、镇人民政府、居民委员会应当协助做好辖区内物业服务企业及其法定代表人、项目负责人及从业人员信用信息的征集、核查工作。

第七十六条【自行管理】 经业主大会决定或者物业区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,可以实施自行管理,并就管理事项、管理实施方式、管理责任的承担、人员雇佣、管理费用等作出约定。

区县物业行政主管部门、街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会和居民委员会应当指导帮助自行管理的小区做好物业服务工作,协调物业管理与社区建设的关系。

 

第五章  物业的使用与维护

第七十六条【物业服务企业的义务】 物业服务企业应履行物业服务合同,依照物业服务合同,督促建设单位履行相关义务。按照相关法律法规维护物业管理区域公共秩序,并做好下列工作:

(一)物业共用部位、共用设施设备的运行、维修、养护和管理;

(二)物业共用部位和相关场地的清洁卫生,垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通;

(三)公共绿化的养护和管理;

(四)公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务;

(五)车辆停放管理服务,保障道路畅通;

(六)物业档案、资料管理;

(七)装饰装修管理服务;

(八)及时受理业主投诉、报修、建议。

第七十七条【改变物业用途管理】业主、物业使用人、物业服务企业应当按照房屋权属证书载明的用途,或者规划行政主管部门批准的设计用途,使用物业及公共建筑和共用设施,不得擅自改变用途。

确需改变的,应当遵守相关法律、法规、规章以及管理规约的规定,经有利害关系的业主书面同意后,依法办理相关手续。改变公共建筑和共用设施用途的,还应当经业主大会同意;将住宅改变为经营性用房的,业主应当及时告知业主委员会、物业服务企业。

第七十八条【物业使用禁止行为】物业管理区域内禁止下列行为:

(一)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的厨房、卧室、起居室、书房的上方

(二)在住宅内开设除小饭桌、托管班、老年餐桌外的经营性餐饮、娱乐服务场所在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目

(三)违法搭建建筑物、构筑物,私自开挖、扩建地下室;

(四)违反规定饲养动物;

(五)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品;

(六)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材,占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面等消防场地,妨碍公共疏散通道、安全出口、平台畅通

(七)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画

(八)超过规定标准排放噪声

(九)法律、法规和临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。

有前款所列行为之一的,物业服务企业应当及时进行劝阻、制止,并向相关部门和业主委员会报告。物业服务企业、业主委员会、业主有权依照法律、法规以及临时管理规约、管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失;业主、物业使用人有权向相关行政管理部门投诉和举报,对侵害自己合法权益的行为,可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼;业主委员会可以依据管理规约的约定或者业主大会的决定,对侵害业主共同利益的行为向人民法院提起诉讼。

本条例实施前在住宅内开设经营性餐饮、娱乐服务场所的,应当在本条例实施后六个月内自行改正。

第七十九条【安全隐患排除】 物业存在安全隐患或者妨碍他人正常使用的,业主、物业使用人或者物业服务企业应当及时维修、养护或者采取防范措施。

第八十条【车位车库管理】物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,建设单位应当首先满足本物业管理区域内业主的停车需要,其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

建设单位办理在销售商品房房屋预销售登记后时应当将拟出售、附赠或者出租车位、车库应当明示并的相关信息在物业管理区域内销售场所显著位置公示。

在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的,可以出租给本物业管理区域外的使用人,但租赁期限不得超过六个月。

车位、车库不得单独转让给物业管理区域以外的单位和个人。

第八十一条【业主共有车位车库管理】 占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库属于全体业主共有,建设单位不得出售、附赠或者出租。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库的使用,由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定使用

物业管理区域内划定车位、停放车辆,不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道,不得影响其他车辆和行人的正常通行。

第八十二条【人防工程管理】 物业管理区域内依法配建的人民防空工程用作车库的,平时由投资者使用管理,所得收益归投资人,战时应当服从防空需要,统一调配使用。

政府投资建设的人民防空工程用作车库的,不得出售、附赠给单位和个人。

第八十三条【车辆停放费用】 在物业管理区域内公共、共用车库、道路、场地占用物业管理区域内业主共有道路、场地停放汽车的,由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的,场地占用费属于全体业主共有,由物业服务企业代为收取。应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定交纳汽车停放费。物业服务企业根据物业服务合同收取汽车停放费。

物业服务企业可以收取机动车辆停放服务费。机动车辆停放服务费属于物业服务企业所有。

机动车辆场地占用费、机动车辆停放服务费的收取标准应当在物业管理区域内公示。

物业服务企业应当将汽车停放费机动车辆场地占用费、机动车辆停放服务费单独列账,独立核算,并按照物业服务合同约定分配。业主委员会应当对汽车停放费的机动车辆场地占用费收支情况进行监督,并向业主大会报告。

业主对汽车停放有保管要求的,应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。

公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时,在物业管理区域内临时停放,不收取费用。

第八十四条【公共部位收益】 利用物业共用部位、共用设施设备设置广告和进行其他经营性活动的,应当在征得相关业主、业主大会同意,并征求物业服务企业的意见后,按照规定办理有关手续。扣除合理成本后的所得收益属全体业主所有,应当主要用于补充住宅专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

 

第六章  物业保修金与住宅专项维修资金的管理与使用

第八十五条【物业保修金】 建设单位应当对物业保修期内的建设工程质量承担保修义务。不动产权属初始登记前,建设单位应当按照规定向物业管理行政主管部门设立的保修金专门账户交存物业保修金。长安区、临潼区、阎良区、高陵区及市辖县的物业保修金应当交存到物业所在地物业管理行政主管部门设立的专门账户。

物业保修期限内,建设单位不履行保修义务的,业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以向物业所在地区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会提出物业保修金使用申请。需要委托建筑工程质量检测机构鉴定的,鉴定费用由责任人承担。

区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当在保修金动用后三个工作日内书面通知建设单位。建设单位应当在收到书面通知之日起十五日内足额补存。建设单位对维修责任承担有异议的,可以在前款规定的期限内依法申请仲裁或者提起民事诉讼,由人民法院或者仲裁委员会确定的责任人在相关法律文书生效之日起十五日内补存物业保修金。逾期不申请仲裁或者不起诉的,视为其认可承担维修责任

第八十六条【保修期满后的维修养护】物业保修期满后,业主自用部位、自用设施设备的维修、养护,由业主负责;业主与物业使用人另有约定的,从其约定。业主或者物业使用人也可以委托物业服务企业进行维修、养护,并承担相应的费用。

房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限。物业保修金全部退还后,建设单位应当依法、依约继续履行相应的质量责任。

业主长期空置物业时,应当告知物业服务企业,采取措施防止漏水、漏气等事故的发生,并与物业服务企业就自用部位、自用设施设备的养护、维修、管理等事项进行协商。

第八十七条【住宅专项维修资金交存主体和用途】住宅物业、住宅小区内的非住宅物业、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,以及出售公有住房的单位,应当交存住宅专项维修资金。出售公有住房的,业主应当交存住宅专项维修资金,公有住房售房单位应当在售房款中提取住宅专项维修资金。

业主交存的住宅专项维修资金归业主所有,从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金归公有住房售房单位所有。

住宅专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

商品住宅、公有住房已经出售但未交存住宅专项维修资金的物业管理区域,应当补交住宅专项维修资金。

第八十七条【专项维修资金交存和提取】 专项维修资金按下列标准交存和提取:

(一)商品住宅的业主,与商品住宅相连的非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的百分之五至百分之八。物业管理行政主管部门应当根据本地区情况,合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额,并适时调整。

(二)售后公有住房的业主按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金。每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额为当地房改成本价的百分之二。

(三)出售公有住房的售房单位按照多层住宅不低于售房款的百分之二十,高层住宅不低于售房款的百分之三十,从售房款中一次性提取专项维修资金。

第八十八条【住宅专项维修资金交存管理】商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期住宅专项维修资金足额存入住宅专项维修资金专户。建设单位、物业服务企业不得代收住宅专项维修资金。

业主在办理房屋入住手续时,应当提供陕西省住宅专项维修资金专用收据;未提供专用收据的,建设单位不得将房屋交付使用;已入住的住宅小区,仍有部分未出售房屋的,由建设单位在办理不动产权属初始登记时代为交存住宅专项维修资金。

第八十九条【住宅专项维修资金管理模式】业主大会成立前,住宅专项维修资金由物业所在地物业管理行政主管部门代为管理。业主大会成立后,住宅专项维修资金代管部门应当按照有关规定,将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会在商业银行开立的维修资金账户,并将有关账目等移交业主委员会。开户银行应当与物业管理行政主管部门签订监督协议。

业主大会开立的住宅专项维修资金账户,应当接受所在地物业管理行政主管部门的监督。

物业所在地物业行政主管部门应当对业主大会开立的住宅专项维修资金账户及资金使用进行监督。

第九十条【专项维修资金账户管理】 开立专项维修资金专户,应当以物业管理区域为单位设账,按房屋门户号设分户账;未划分物业管理区域的,以幢为单位设账,按房屋门户号设分户账。

第九十条【住宅专项维修资金使用分摊】住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用的分摊办法,相关业主有约定的,从其约定;无约定的,根据其各自拥有物业的建筑面积比例按照下列规定分摊:

(一)用于小区共用设施设备维修和更新、改造的,由小区业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担,并从小区业主交存的维修资金中列支;

(二)用于整幢楼本体共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的,由整幢楼业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担,并从该幢业主交存的维修资金中列支;

(三)用于本单元内共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的,由本单元内业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担,并从该单元业主交存的维修资金中列支。

住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造,涉及尚未售出商品住宅、非住宅的,建设单位应当按照尚未售出商品住宅、非住宅的建筑面积,分摊维修和更新、改造费用。

第九十一条【住宅专项维修资金转让、退还】业主转让物业的,住宅专项维修资金中的剩余部分应当结转受让人。

因拆迁或者其他原因造成物业灭失的,剩余的住宅专项维修资金业主交存的应当退还业主;公有住房单位交存的部分返还售房单位;售房单位不存在的,按照售房单位财务隶属关系收缴同级国库。

第九十二条【住宅专项维修资金应急使用】 物业保修期满后,发生下列紧急情况时,危及房屋使用和人身财产安全的,物业服务企业应当立即采取应急防范措施并同时向区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会报告提出住宅专项维修资金使用申请

(一)屋面、外墙防水损坏造成渗漏的;

(二)楼体外墙饰面脱落的;

(三)电梯出现故障,经特种设备检验检测机构检测,需要对电梯维修、更新或者改造的;

(四)消防系统出现功能障碍设施故障,消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新或者改造的;

(五)二次供水水泵损坏导致供水中断的,但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外;

(六)专用排水设施坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身财产安全的。

区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当自收到报告之日申请后,应当立即赴起两日内现场查勘。属于前款规定情形的,应当现场出具住宅专项维修资金应急使用确认书,并通知物业服务企业立即组织维修。

未聘用物业服务企业的,由业主委员会、物业管理委员会或者相关业主按照本条规定履行相关责任。

第九十三条【应急使用住宅专项维修资金的拨付】应急使用住宅专项维修资金的,物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会或者相关业主凭应急使用确认书、维修工程造价审核报告及相关资料申请拨付住宅专项维修资金。维修费用从相关业主住宅专项维修资金中直接列支。

应急维修工程竣工验收后,应当将使用维修资金总额及业主分摊情况,在物业管理区域内显著位置公示。

第九十四条【住宅专项维修资金管理办法制定】市人民政府应当制定住宅专项维修资金管理办法。住宅专项维修资金管理办法应当包括保值增值管理、使用计划报告、应急使用、财务预决算管理、审计监督业主查询对账制度。

 

第七章 监督管理检查

第九十五条【综合协调机制】市、区、县人民政府应当加强对物业管理工作的领导,建立健全物业管理协调机制,支持督促有关部门依法履行监督管理职责,促进物业服务行业发展,及时协调研究解决物业管理工作中的重大问题。

物业管理区域内,街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会可以召开物业管理联席会议,召集由业主、物业服务企业、公安派出所、居民委员会等方面的代表参加的物业管理联席会议,协调解决物业管理中遇到的问题。物业管理联席会议由镇人民政府、街道办事处或者开发区管理委员会负责召集,由公安派出所、居民委员会、业主和物业服务企业等方面的代表参加

第九十六条【市物业行政主管部门职责】市物业管理行政主管部门应当履行下列职责:

(一)制定物业管理相关政策措施建立和完善专业化、社会化、市场化、法治化的物业管理机制

(二)审核物业服务企业资质;

(三)建立全市物业管理行政监督管理综合平台和物业管理行业信用信息平台;

(四)前期物业服务合同、临时管理规约备案;

(五)统筹全市物业保修金、住宅专项维修资金监督管理工作;

(六)监督指导各区、县、开发区开展物业管理行政监管工作;

(六)制定物业服务标准、前期物业管理招标投标、物业服务企业信用管理等配套实施办法;

(七)组织物业服务相关培训;

(八)法律、法规规定的其他职责。

第九十七条【区、县物业行政主管部门职责】区、县物业管理行政主管部门应当履行下列职责:

(一)指导街道办事处、镇人民政府履行物业管理监管职责;

(二)监督指导前期物业管理招投标活动;

(三)物业服务合同、项目承接查验、业主委员会备案;

(四)指导和督促街道办事处、镇人民政府依法组织成立业主大会;

(四)按照职权划分监督管理物业保修金、住宅专项维修资金;

(五)划分物业管理区域;

(六)报告物业服务重大事件;

(六)征集、核查和监管物业服务企业及从业人员的信用信息工作,并接受查询;

(七)组织开展辖区内物业管理项目调查,建立相关物业管理档案;

(八)定期培训街道办事处、镇人民政府、居民委员会物业管理相关工作人员和业主委员会组成人员;

(九)指导、监督街道办事处、镇人民政府协调处理物业管理矛盾纠纷;

(九)法律、法规规定的其他职责。

第九十八条【街道办事处、镇人民政府职责】街道办事处、镇人民政府应当设置专门机构,配备专职人员,并履行下列职责:

(一)组织、指导、协助和监督成立业主大会、选举业主委员会等自治活动,监督指导业主大会、业主委员会履行职责;

(二)组织成立物业管理委员会;

(三)业主委员会备案;

(四)建立调解物业管理矛盾纠纷调解机制

(五)采集物业企业及从业人员信用信息,调查业主满意度;

(六)指导、协助和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作

(七)依照本条例第四十六条第一款、第二款规定代管相关档案资料、印章及财物;

(八)法律、法规规定的其他职责。

第九十九条【物业行政主管部门监督检查职责】 物业行政主管部门应当定期开展物业服务质量专项检查,及时查处物业管理违法行为。

第一百条【开发区管理委员会职责】开发区管理委员会应当履行本条例第九十条、第九十条、第九十九条规定的职责。

第一百零一条【相关部门职责】市、区、县、开发区相关部门应当按照各自职责,负责下列工作:

(一)建设行政主管部门负责新建住宅交付使用备案,监督建设单位履行质量保证期内房屋建筑工程质量保修责任,负责监督检查建筑装饰装修活动;

(二)规划行政主管部门负责物业管理用房规划,按规定标准足额规划停车位,负责对违法建筑、构筑物、违搭建的认定;

(三)城市管理部门负责依法查处违法建筑物、构筑物、违搭建、损坏绿地、涂写刻画与贴挂活动;

(四)工商行政管理部门负责监督检查无照经营活动,查处无照经营行为

(五)价格行政主管部门负责监督检查价格公示、违规收费活动;

(六)公安机关负责监督检查治安、消防、技防、养犬等活动;

(七)质监行政管理部门负责监督检查计量器具、特种设备安全活动特种设备安全监管、监督检查市场计量行为

(八)发展和改革行政管理部门负责协调电力设施的运行和电能的保护

(九)市政公用行政管理部门负责监督检查燃气运行、集中供热活动企业的监督检查

(十)水行政管理部门负责监督检查供水设施建设及运行活动监督检查

(十一)环境保护行政主管部门负责监督检查违法排放污水污染物、饮食服务业油烟污染等活动监督检查

第一百零二条【目标考核】市、区、县人民政府应将物业管理工作纳入年度工作目标考核。

第一百零三条【投诉举报】 任何单位和个人对违反本条例的行为,可以向区、县物业管理行政主管部门、街道办事处、镇人民政府和开发区管理委员会及其他有关部门投诉举报,有关单位应当及时调查核实,并依法处理。相关单位和个人可以通过各行政主管部门、镇人民政府、街道办事处公布的投诉、举报受理方式,对物业管理的违法违规行为投诉、举报。

有关单位在接到投诉、举报后应当登记,属于本单位职权范围的事项,应当受理,并在五个工作日内回复办理情况;不属于本单位职权范围的事项,应当及时移交有权单位,接受移交单位对管辖权有异议的,由物业所在市、区、县人民政府指定管辖,不得再移交。对于十名以上业主联名、业主委员会、居民委员会或者物业服务企业投诉、举报的违法违规行为,有关单位应当于二个工作日内回复是否受理,并按时回复办理情况。

行政执法单位需要进入住宅小区物业管理区域开展执法工作的,物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会应当提供便利。

 

第八章  法律责任

第一百零五条【未承接查验的责任】 违反本条例第二十条第一款规定,物业服务企业承接物业未进行查验的,由区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会责令限期改正,逾期不改正的,处一万元以上五万元以下的罚款。

第一百零六条【对不符合竣工验收资料的共用部位、共用设施设备未处理的责任】 违反本条例第十九条规定,建设单位在交接查验时,对不符合竣工验收资料的物业共用部位、共用设施设备未处理的,由区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员责令限期改正,逾期未改正的,处五万元以上三十万元以下的罚款。

第一百零四条【建设单位未明示、公示相关信息责任】 违反本条例第十二条、第八十条第二款规定,建设单位未明示、公示相关信息的,由区、县物业行政主管部门或者开发区管理委员会责令限期改正;逾期不改正的,处两万元以上五万元以下罚款。

第一百零五条【相关违法行为责任】 违反本条例第十四条第一款,第十六条,第二十条第一款、第五款,第六十二条第一款,第七十条第一款,第八十四条,第八十七条第三款规定,由区、县物业行政主管部门或者开发区管理委员会依照《陕西省物业管理条例》的规定处罚。

第一百零六条【未依法移交资料的责任】 违反本条例第十七条、第二十六条、第七十一条第一款规定,建设单位、物业服务企业不移交、备存有关资料的,由区、县物业行政主管部门或者开发区管理委员会责令限期改正;逾期仍不移交的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处一万元以上十万元以下罚款。

违反本条例第七十一条第二款规定,物业服务企业损坏、隐匿、销毁物业资料和财物的,由区、县物业行政主管部门或者开发区管理委员会责令追回;造成损失的,依法承担赔偿责任。

第一百零七条【未按时成立筹备组的责任】违反本条例第二十第三款规定,街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会未在规定期限内组织成立首次业主大会筹备组的,由市、区、县人民政府责令限期改正;逾期改正的,对负有责任的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分。

第一百零八条【擅自选聘物业服务企业的责任】 违反本条例第十三条规定,住宅物业的建设单位未通过招标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由区、县物业行政主管部门或者开发区管理委员会责令限期改正,给予警告,可以并处五万元以上十万元以下的罚款。

第一百零九条【未按规定配置物业管理用房的责任】 违反本条例第二十一条第一款规定,建设单位未按规定配置物业管理用房的,由区、县物业行政主管部门或者开发区管理委员会责令改正,给予警告,没收违法所得,并处十万元以上五十万元以下罚款。

第一百一十条【擅自改变物业管理用房用途的责任】 违反本条例第二十一条第三款规定,物业服务企业擅自改变物业服务用房用途的,由区、县物业行政主管部门、开发区管理委员会责令改正,给予警告,并处一万元以上十万元以下罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

第一百零八条【业主委员会实施禁止行为的责任】 违反本条例第四十二条规定,业主委员会及其组成人员实施相关禁止行为的,由区、县物业行政主管部门或者开发区管理委员会责令限期改正;逾期不改正的,由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会组织召开业主大会会议选举新的业主委员会;相关责任人员构成犯罪的,依法追究刑事责任。

业主委员会组成人员因个人行为造成其他业主合法权益受到侵害的,应当承担相应的法律责任。

第一百零九条【未取得资质从事物业管理和伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书的责任】 违反本条例第五十第一款规定,未取得资质证书从事物业管理服务超越资质等级承接物业管理服务或者伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书的,由区、县物业行政主管部门、开发区管理委员会没收违法所得,并处五万元以上二十万元以下罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

第一百一十二条【外埠企业未备案的责任】 违反第五十八条第二款规定,外埠物业服务企业进入本市从事物业管理服务,未在市物业管理行政主管部门备案的,由市物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以一万元以上五万元以下罚款。

第一百一十三条【违规委托物业服务的责任】 违反本条例第六十条第一款规定,物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业服务一并委托或者转交给他人的,由区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会责令限期改正,并处以五万元以上二十万元以下罚款;情节严重的,可以建议发证机关撤销其资质证书。

第一百一十条【未报告重大事项的责任】违反本条例第六十条规定,物业管理区域内发生重大事件,物业服务企业未及时报告或有重大责任的,由区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会给予警告,并处五千元以上二万元以下罚款。

第一百一十一条【专业经营单位未履行义务的责任】违反本条例第六十七条第一款、第六十八条第二款规定,专业经营单位拒不承担维修、养护或者、更新和管理责任的,由区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会责令限期改正,给业主造成损失的,应当依法承担赔偿责任。

第一百一十二条【物业服务企业未公示相关事项的责任】违反本条例第七十四条第(五)项、第(六)项规定,物业服务企业未在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、共用部位和公用设施设备经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况或者公示失实信息的,由区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会责令限期改正,给予警告,可以并处五千元以上三万元以下罚款;逾期不改正的,处一万元以上五万元以下罚款

第一百一十六条【擅自利用公共部位经营的责任】 违反本条例第八十三条规定,擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,由区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会责令限期改正,给予警告,对个人处一千元以上一万元以下罚款;对单位处五万元以上二十万元以下罚款;所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

第一百一十七条【违反车位车库管理规定的责任】 违反本条例第七十九条规定,建设单位将未出售或者未附赠的车位、车库不优先出租给本区域内业主,或者将多余车位、车库出租给本物业管理区域外使用人的租赁期限超过六个月的,由区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会责令限期改正,没收违法所得;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下罚款。

第一百一十八条【违反车位车库管理规定的责任】 违反本条例第七十九条第四款规定,将车位、车库单独转让给物业管理区域以外的单位和个人的,由区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会责令限期改正;逾期不改正的,处十万元以上五十万元以下罚款。

第一百一十九条【物业服务企业拒不退出的责任】 违反本条例规定,物业管理服务终止后,物业服务企业未在规定期限内退出的,由区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会责令限期退出;逾期未退出的,处五万元以上三十万元以下的罚款。

第一百二十一条【挪用住宅专项维修资金的责任】 违反本条例第八十六条第二款规定,挪用专项维修资金的,由物业管理行政主管部门予以追回,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额两倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金,情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第一百一十三条【代收住宅专项维修资金的责任】违反本条例第八十八条第一款规定,建设单位、物业服务企业代收住宅专项维修资金的,由物业管理行政主管部门责令限期移交,逾期未移交的,处维修资金总额百分之一以上百分之五以下罚款。

第一百一十四条【援引规定和相对集中行政处罚】 违反本条例规定的行为,法律、行政法规或者陕西省地方法规已有规定的,依照有关规定处理;没有规定的,按照本条例的规定予以处罚。违反本条例规定的其他行为,法律、法规另有规定的,适用其规定。

本条例规定的行政处罚,属于经国务院或省人民政府批准的城市管理相对集中行政处罚权范围的,由城市管理行政执法机关负责实施。

第一百一十五条【要求听证权】 对当事人作出吊销资质证书或者二十万元以上罚款处罚决定的,应当告知当事人有要求举行听证的权利。

当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第一百一十六条【阻碍执行公务的责任】拒绝、阻碍物业管理行政主管部门、开发区管理委员会、街道办事处、镇人民政府以及其他相关部门的工作人员执行公务的,由公安机关依法处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第一百一十七条【国家机关工作人员责任】物业管理行政主管部门、开发区管理委员会、街道办事处、镇人民政府以及其他相关部门的工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的,由其所在单位或者行政监察部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

 

第九章  附  则

第一百一十八条【概念解释】本条例中有关用语的含义:

(一)物业,是指各类房屋及其附属配套设施设备和相关场地。

(二)物业使用人,是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

(三)自用部位,是指门户以内的房间、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位。

(四)自用设施设备,业主自用的门窗、卫生洁具和通向总管的供水、排水、燃气管道、电线以及水、电、气户表等设备。

(五)共用部位,是指房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙壁、屋面、传达室、治安监控室、消防监控室。

(六)共用设施设备,是指绿地、道路、化粪池、污水井、雨水井、垃圾中转站、水泵、水箱、电梯、业主楼层间的供、排水总管、信报箱、消防设施、公共照明设施、监控设施、避雷设施、公用天线、露天停车场、非机动车库、用设施设备用房等。

第一百一十九条【参照执行】 业主委托其他管理人管理物业实施自行管理的,可以参照本条例执行。

第一百二十条【生效时间】本条例自  年 月 日起施行。